如果你已经在5100点被割了韭菜现在买

美国次贷之“沈阳“版

  3月1日,沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》。其中包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策;公积金最高贷90万;鼓励农民进城买房居住;对毕业未超5年的高校、中职生实行零首付政策等22项房产新政。

  买不起房的人依靠暂时的政策利好买了房——政策转向房市降温——供不起房个人破产——银行收房抛售兑现——房价下跌更多抛售——地产崩盘债务危机——股市崩盘银行倒闭——是的,我在说美国08年的次贷危机。

  不过,昨日夜间,沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”称,相关“零首付”还处于前期调研论证阶段,暂不具备出台条件。

一大利空突袭上海楼市

  2月29日,上海发布《年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示,年末上海市常住人口总数为.27万人,相比年末减少10.41万人。这是新世纪以来,上海市常住人口首次出现负增长,同比降幅为0.4%。

  其中,年末上海市户籍常住人口.62万人,外来常住人口.65万人。相比年末,外来常住人口减少14.77万人,同比降幅为1.5%。

  这是一则不起眼的消息,但却是一个危险的信号。它告诉我们,人们涌向一线城市速度也许并没有我们想象中那样迅猛,告诉我们一线城市的房价也许已经开始让不少想留下的人望而却步。

  房地产短期看金融,长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响,长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期,住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升;在房地产市场发展后期,住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人口数量。

房地产加杠杆凶猛

  美国次贷危机教训就在眼前,而中国的房地产市场也进入了一场史无前例的加杠杆期,和股票一样,大量的场外配资正活跃在房地产市场,而这些场外配资不就是和美国次贷危机是一样的道理吗?

  目前,房地产交易市场中,10名购房者中有3名购房者借助了中介公司杠杆来购房,通过各大中介公司公开宣传数据可以推出:链家销售额中大约有亿元使用了杠杆成交,房天下大约亿元,我爱我家大约有亿元,整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额早已超过1万亿元。

  “场外配资”中,有50%居民是连环房屋连环成交,房屋连环成交占到整个房地产配资的半壁江山,路人甲这位房地产“场外配资”背后是路人乙、路人丙、路人丁等,虽然链家保证从路人甲到路人丁保证不出任何差错,这一环扣一环的“场外配资”绑架在链家金融上,整个市场都弥漫着非常危险的气息,并且是一环扣一环。

  总而言之,去库存的目的无疑是房地产市场的健康发展,是要释放已经比较严重的房地产风险,避免硬着陆。而这一次沈阳0首付的危险气息似乎更加浓重,似乎是在把本已严重泡沫化的房地产市场不断推向深渊,把金融风险不断扩大……

现在买房等于点买股

  任何奇葩的事情都可能在中国这块土地上发生,比如房地产去库存,竟然去出个如火如荼的房价大涨和“恐慌性购房”。

  如果一个企业的生产的商品需要去库存,说明它的产品积压卖不出去,其中原因无外乎几种:供大于求、价格过高、质量低劣,或者企业资金周转出现了问题,急于将库存出清换取现金。去库存需要拉动需求,最直接、最有效和最通行的方法就是降价倾销,尽快回笼资金。

  当前的中国房地产供大于求、价格过高以及地产企业面临负债压力令资金困难,这些都显而易见。按照正常的规律,房地产去库存的第一个选择就是降价提质,让更多的“刚需”释放。然而,伴随着中国的房地产的去库存出现的却是房价飞上了天!

  不仅是在一线城市,事实上二、三线城市房价也在上涨。

去库存成为了一项任务

  去库存是一种商业行为,是企业自身的经营选项。库存去不掉,企业就生存不下去,企业必须想尽办法活下来。此时,企业自然处于弱势地位,放下身段迁就需求者是必须的。但令人大跌眼镜的是,我们看到的现象恰恰相反——全国范围内正在上演着一轮以房价大涨为背景的去库存!

  为何?只因去库存成为了一项“政策”或者“政治任务”。

  不想再罗嗦地解读一个市场问题变成一项政治任务的内在传递过程和质变过程,只想大家回忆一个历历在目的例子:当大力发展资本市场、股权市场、直接融资成为一项国策和政治任务之后,股市发生了什么?

  炒家习惯利用各种信息来蛊惑市场,在房市里也不例外。

是在占便宜还是买在抢购风险

  人们只看到一线城市的房价在暴涨,其实二、三、四线的房价也一样在上涨,这就无法用供求关系来解释了。

  下图为部分二线城市房价指数走势。

  下图为部分三线城市房价指数走势。

  房地产去库存的配套措施很多,减税、降首付、降低门槛、提供融资便利……很多人冲着减税带来的名义支出减少1-2%的政策去购房,殊不知房价此刻涨了岂止2%,对这种隐性的高支出却无所察觉!降低首付带来的是高负债杠杆,不仅要多还利息,还会影响生活质量和加大负债风险。

  在中国,房子正在或者已经沦为一种纯粹的金融资产,是供资金游戏的工具。这种游戏以一线城市为风向标,蔓延至二、三线城市:如果一线城市房价上涨而二、三、四线下跌或许还能够用供需关系解释,但全面上涨只能说明是炒作之风又起,因为此时中国房地产的整体现状是严重的供过于求!

  当房子彻底沦为金融资产,那么它的波动会变得与证券和商品一样剧烈,而破坏性要远高于股灾。北、上、深的房价已远超东京和纽约,有人说还要涨,因为人多。这种蹩脚谎言很容易识破----北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也远超了纽约、东京呢?

  有人对房价会下跌感到怀疑,在网上充斥着关于东京、纽约房价高得惊人的信息,那么我们用事实说话。

  上图为日本房地产用途土地价格走势,年日本经济泡沫破灭后,地价持续下跌近80%,其中包括东京在内的6大城市涨幅也一度远远高于其他城市,但此后的下跌幅度也远远大于其他城市,这就是所谓稀缺资源被资金追逐炒作的结果,也就是房子沦为纯粹的金融资产的结果。

  除六大城市外的地价仍然在下跌,这个现象预示着大多数中国二、三、四线城市的未来。

  下图为纽约不同地段的一套成屋(约平米)的价格走势,较高的为距曼哈顿40余公里的富人区房价,每套只有46.5万美元,约合人民币万元左右,在通州会是什么价格?

  中国的经济和民众收入不足以支撑远超纽约、东京的房价,某种意义上,中国的房地产正在走向日本的老路。

  下图为部分一线城市的房价指数走势,我们可以看到深圳的夸张正如当年的三亚。

  深圳的房价自年初至今上涨超过了50%,上海的波动也很大,这在很大程度上是由于上述两个城市本身具有强烈的金融属性和丰富的金融环境。从历史上看,深圳的房价波动率远高于其他城市,具有典型的金融资产特征。一旦价格下跌,其跌幅也远大于其他城市。

  需要注意的是,深圳的房价一旦与北京、上海之间形成巨大的剪刀差,则向后者回归的概率就会大大上升,现在已是如此。

不要被来回割韭菜

  如果仔细观察,全国大多数城市的房价上涨是从年年中开始的。记得去年5月份某日,我与一位尊敬的领导聊天,他说很同意我对股市将要大跌的看法,事实上他周边有很多富豪都已抛掉股票去买豪宅了。

  在这里不得不提的是,深圳房市见底的时间要远早于其他城市,其中奥妙大家可以自己去揣测。

  因此,你要知道的是资金的游戏从什么时候开始,是什么人早已布了局,然后他们要做什么,那么你要做什么。

  既然房子已经沦为了一种金融资产,那么围绕着这种资产的金融链条就会被建立起来,无论是影子银行、P2P、中介、隐性杠杆、资金流动……你在股票市场里看到的现象、经历的过程,很有可能在楼市里重演。

  正如点有人一边让你加杠杆买入,一边自己疯狂减持、抛售一样,现在也有人让你加杠杆买入已经疯狂上涨的房子,然后他们在去库存……

  回想年充斥股市的一种论调:未来居民的资产配置会发生长期趋势的变化,即从已经由于虚高和过剩失去上涨空间的固定资产(房地产)投资向具有长期价值、大力发展的金融资产(股市)转移,因此会令楼市下跌、股市上涨……言犹在耳,只不过这次的位置倒了过来。

  客观来讲,资产配置趋势的转变逻辑本身没有错误,只不过被炒家利用成为短期推高股市的工具而已,长期来看,这种配置策略是正确的。

  如果你已经在点被割了韭菜,这次在楼市里还是当心为妙。

  事实上,从内外环境来看,无论是全球政策的一致行动、人民币汇率的稳定还是能源价格的反弹,都使中国股市的环境正在改善,尤其是全球主要央行都在拼命放水的情况下,中国不可能不动作,否则将陷自己于危险境地,这对实体经济的风险缓释(主要是债务)和金融市场的稳定都将产生正面影响,也就极大缓解了市场彻底悲观令股市长期陷入熊市的风险。

  今天我首次在股市盘中而不是盘后在财经交流群中建议抄底,即是因为当前行情类似讹诈,目只是让你交出带血筹码。

  现在卖股买房,相当于点卖房买股。

  漂亮的房地产去库存,应该是价跌、量涨,消费者、地产商、政府多赢;糟糕的去库存是价涨、加杠杆、量先涨后跌、去杠杆、崩盘,多输。

  我们已经制造了一次股灾,但愿不要再制造一次房灾。

来源:综合环球老虎财经、东方财富网、刘维明的微财经

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